^.

Andelsboligforeningen Rødbyhøjen 04.04.2024

Bestyrelsens beretning ved ordinær generalforsamling torsdag d. 4. april 2024.

Beretningen dækker over 12 måneder: Sidste generalforsamling var 13. april 2023 og til dags dato. Vi har ikke haft ekstraordinære generalforsamlinger i perioden.

Varmepumper:

Vi arbejder stadig med at afhjælpe kondens og isdannelse på vores varmepumper. Varmegruppen, bestående af Peter Skov, Knud Winther Nielsen, Jan Akselsen og Poul Rose, har i hele perioden været aktiv. Andelenes udgifter til EL og varme lyder til at være reduceret hos alle og har rigeligt tjent forhøjelsen af boligafgiften ind.

Knud Winther Nielsen fra varmeudvalget har regnet på, hvor meget vi skåner vores miljø på Rødbyhøjen, efter vi ikke mere udleder kuldioxid fra vores gasfyr. Ifølge Energi Fyn udleder et gasfyr fra et mindre parcelhus ca. 2800 kg kuldioxid pr. år. For Rødbyhøjen bliver det 2800 x 58=162.400 kg/år. Hvilket svarer til 162 tons kuldioxid/år.

D. 25. januar 2024, fik vi tilskuddet fra Energistyrelsen. Det var senere, end vi var stillet i udsigt, men i efteråret blev vi bedt om, ikke at ringe til Energistyrelsen og høre om vores sag. Dan Pehrson og Conni Huusfeldt havde jævnligt ringet og spurgt ind til vores ansøgning. Vi har betalt renter i flere måneder end forventet på vores mellemfinansiering på kr. 2.200.000. Vi fik kr. 1.176.000. Varmepumperne blev vurderet som A++, vi havde håbet på A+++. Det betyder, at foreningen fik kr. 251.000 mindre end vi havde håbet.

En andelshaver har sendt ”emner til behandling” til bestyrelsen, vedrørende størrelsen af vores tilsagn fra Energistyrelsen ( bilag nr. 5).

Bestyrelsen har fuld dokumentation for indsendelse af anmodning om udbetaling af tilsagn fra Energistyrelsen. Conni Huusfeldt og Dan Pehrson har foretaget en korrekt indsendelse efter Energistyrelsens retningslinjer. Bestyrelsesformanden er ansvarlig.

Vores varmepumper fra LG, er ikke på Energistyrelsens positivliste (som kan give A+++ og dermed det maksimale tilskud.) Det er beskrevet i flere referater. Ved ekstraordinær generalforsamling d. 28/9 2022, blev det sagt, at vi forventede ca. kr. 1.200.000.

Bestyrelsen har haft tæt samarbejde med varmegruppen. Begge grupper mener, at udbetalingen fra Energistyrelsen er korrekt i forhold til de leverede installationer/varmepumper. Efter vejledning fra vores revisor, har bestyrelsen ikke klaget over afgørelsen.

Til sidste generalforsamling fik bestyrelsen bemyndigelse af andelshaverne til at bruge tilskuddet på kr. 1.176.000 til at afbetale ekstraordinært på lånet til mellemfinansiering, som foreningen optog, for at finansiere varmepumperne. Vi valgte at indbetale kr. 1.200.000. Dette er gjort. Som sædvanligt har Christian Henriksen, nr. 52, stået os bi med råd og vejledning. Tak for det!

Varmepumperne skal serviceres hvert år. Prisen for denne service skal forhandles hvert år. Det kan ikke faktureres på én regning. Dansk Installationsteknik laver 58 regninger, som kassereren skal betale enkeltvis. Det er ikke rimeligt. Jan Akselsen og Conni Huusfeldt vil arbejde videre med pris for servicering og én faktura.

Skjulere til varmepumperne.

Placering af en skjuler til varmepumperne vil give et effekttab på 10-15 %, som vil koste andelshaverne mere i udgift til EL, og det vil give foreningen en ekstra udgift, da det vil påvirke varmepumpernes levetid. Derfor kan bestyrelsen ikke gå ind for skjulere til varmepumperne.

Ny transformerstation:

I efteråret 2023 fik vi en henvendelse fra Flow-Elnet (selskab under SEF, der varetager EL-forsyning). Vores EL-forsyning er for sårbar, fordi vi kun har en forsyningsledning. De bad os stille jord til rådighed for en ekstra transformer-station. Den skal forsyne os, og en del af parcelhusområdet syd for os.

Vi har accepteret anmodningen og installationen af transformerstationen er planlagt til at begynde omkring september. Det er omkostningsfrit for os og vil give en mindre erstatning eller alternativt en årlig lejeindtægt.

Placeringen bliver enten i beplantningen ved petanque-banen eller lige nord for vores bænke-borde sæt ved petanque-banen. Grøn beplantning vil blive reetableret eller ny beplantning vil blive etableret. I hører mere, når tiden nærmer sig.

Vores varmegruppe samarbejder med Flow-Elnet om etablering af transformerstation. Kirsten Johnsen er tovholder.

Stævning angående køb og salg af ½ andel:

Andelsboligforeningen har stadig en stævning fra en andelshaver. Sagen er ikke nået en afslutning endnu.

Status: Rødbyhøjens advokat, stævners advokat og en dommer fra Svendborg Ret, har holdt tre forberedende telefonmøder. Sidste møde var 5.marts 2024. Næste skridt er, at sagen skal i retten d. 26. september 2024 kl. 9-15. Tidligere bestyrelsesformand, Knud Winther Nielsen og nuværende bestyrelsesformand Kirsten Johnsen er indkaldt som vidner af andelsboligforeningens advokat. Andelsboligforeningens udgift til advokat er for nuværende kr. 20.160. Desuden har vi en selvrisiko på vores retshjælpsforsikring på kr. 5.000. Resten af retssagen bliver dækket af vores retshjælpsforsikring.

Bestyrelsen har modtaget spørgsmål vedrørende køb og salg af en ½ andel (Bilag nr. 5):

1. Andelsbevis udleveres til andelshaver, når overdragelsesaftalen er underskrevet af sælger, køber og bestyrelse. Det er endnu ikke sket.
2. Hvem, der er ansvarlig, er i rettens hænder.

Interesseliste:

På sidste generalforsamling blev det vedtaget med 30 stemmer for, 14 stemmer imod og 1 blank, at foreningen skulle overgå til interesseliste i stedet for venteliste. Vi har siden 1/8 2023 solgt andele efter interesselisten. For at få tilført de ønskede kompetencer til foreningen, argumenterede bestyrelsen for at vægte kompetencer indenfor bestyrelsesarbejde, IT-færdigheder, hjælp til vores hjemmeside samt håndværksmæssige og sociale kompetencer. Vi har også arbejdet på, at få vores gennemsnitsalder sat ned.

I skrivende stund har vi fået andelshavere med kompetencer indenfor bestyrelsesarbejde – formand- næstformand og sekretær- èn andelshaver, som vil bestyre vores hjemmeside og én med massiv håndværksmæssig indsigt.

Bestyrelsen har haft 4 andelshavere uden for bestyrelsen med i udvælgelsen af dem, der evt. ville blive tilbudt at købe en andel. De har deltaget på skift ved møderne, og der er blevet arbejdet seriøst med fokus på foreningens bedste. I bestyrelsen har vi sat pris på deres indsats.

Bestyrelsen er blevet gjort opmærksom på, at vi muligvis ikke overholder persondataforordningen (GDPR) ved at have andelshavere med i udvælgelsesprocessen. Derfor bad vi om en vurdering af ABF.

ABF gør opmærksom på, at andelshaverne ikke har den tavshedspligt, der gælder for bestyrelsen. Hvis andelshaverne trods dette skal deltage i udvælgelsen af nye andelshavere, skal bestyrelsen vurdere, hvilke persondataoplysninger der kan deles med andelshavere udenfor bestyrelsen, når GDPR-reglerne skal overholdes.

Da GDPR-reglerne er ret vidtgående og hvor overtrædelse juridisk vil være ansvarspådragende for bestyrelsen, kan bestyrelsen ikke påtage sig denne vurdering.

Derfor udgår det omdelte bilag 2.

En vigtig ting ved salg og i tilfælde af dødsfald:

Husk at opbevare alle kvitteringer for værdiforbedringer til jeres andel. Det er umuligt at sætte den maksimale salgspris på en andel uden disse oplysninger. Bestyrelsen har vedlagt skemaer til udfyldelse af værdiforbedringer med den endelige dagsorden.

Vær i øvrigt opmærksom på følgende ved salg:

Når en andel bliver synet, vurderer repræsentanter for Rødbyhøjen og vores uvildige synsmand andelens vedligeholdelsesgrad. I vores salgsredegørelse står anført, at dårligt vedligehold kan resultere i en lavere salgspris. Eksempler herpå kunne være mangelfuld rengøring, tydelige spor efter rygning eller ridser i gulve efter hundekløer. Alternativt kan der komme krav til sælger om udbedring inden overdragelse.

Økonomi:

Som forventet, er vores økonomi stadig præget af varmepumpe-installationerne men vi kan bibeholde den månedlige boligydelse uændret i 2024. Vi skal genforhandle vores afdragsfrie lån senest i foråret 2025. Bestyrelsen forbereder genforhandlingen i sommeren 2024.

Vi kan ikke forvente en låneomlægning til samme fordelagtige rente, så vi ser ind i en stigning af boligydelsen til den tid.

Allerede i 2024 er vores ejendomsvurdering blevet forhøjet, og vi er blevet varslet en årlig stigning i den kommende årrække. Dette skyldes, at myndighederne har lavet en beregning af vores grundværdi, hvis de ledige arealer ville blive bebygget. Bestyrelsen er af vores revisor, blevet rådgivet til at afvente den endelig ejendomsvurdering, inden vi indgiver en klage. Vi skal overveje gode argumenter mod en høj vurdering. Det skrånende areal fra vores nordligste boligrække ned mod mosen er absolut ikke egnet til bebyggelse – det skal vi have målt op.

Alle må i øvrigt meget gerne melde ind med andre gode argumenter.

Vi tog service af varmepumper ind under boligydelsen. Første service er gennemført.

Den første af de tre grønne dage i 2024 bliver onsdag d. 24. april.

Datoerne for de to resterende dage følger.

Dødsfald:

Verner Brandt nr. 70.

Just Frederiksen nr. 1.

Lars-Bo Johansen nr. 22.

Johannes Gubi nr. 34

Arne Hecht Knudsen nr. 25

Nytilflyttede:

Overdragelse:

Nr. 10: Er overtaget af datter: Marianne og Torben Søgård.

Fra ventelisten:

Nr. 25: Ejvind Andersen.

Fra interesselisten:

Nr. 62: Bettina Grill og Brian Mørck.

Nr. 70: Dorthe og Henning Bøgh.

Nr. 1: Jytte og Palle Knudsen.

Nr. 34: Malene Messmann og Jesper Gram.

Nr. 22: Thomas Petersen.

Velkommen!

Vi har mange andelshavere, som yder en stor, frivillig indsats: Græsklipperholdet og varmegruppen. Mange, der støtter bestyrelsen med råd og vejledning. Mange, der udfører det praktiske arbejde for vores andelsboligforening. Tak til jer alle.

Bestyrelsen